"Trafic Greu" (str. Progresului) este o strada "pur comunista" un pic mai lunga de 3km, perfect dreapta, inaugurata dupa 1985, paralela cu calea ferata istorica dintre Cotroceni si Filaret. Zona adiacenta a acestei strazi este fosta periferie a Bucurestiului istoric, locul unde au aparut primii "germeni" industriali in a 2-a jumatate a secolului 19.

Zona industriala a supravietuit dupa 1989 in aproximativ aceeasi forma "comunista" pana prin 2005, anul in care a explodat febra imobiliarelor. In anul 2011 putem contabiliza cel mult un peisaj selenar, campuri virane pe care natura a inceput sa le recucereasca; dinamica preturilor la colectarea de fier vechi ne poate conduce inclusiv la concluzia ca de fapt nu a mai ramas mare lucru de demolat, niciun perete de pus jos si aproape nicio armatura de dezmembrat.

Cum a fost posibil? Totusi la capitolul vise si sperante am stat tot timpul bine:

Centrul economic al Capitalei se va muta pe Trafic Greu
25 Februarie 2005

Municipalitatea va obliga fabricile din zona sa faca loc "gulerelor albe"

Bulevardul Trafic Greu va suferi modificari urbanistice esentiale in urmatorii ani, zona urmand sa se transforme intr-un important centru comercial si de afaceri al Bucurestiului, a anuntat primarul interimar al Bucurestiului, Razvan Murgeanu. Bulevardul Trafic Greu - care uneste Soseaua Viilor cu intersectia de la Razoare si are o distanta de peste 2 kilometri - face parte, in prezent, din zona industriala a orasului, desi se afla in centrul Capitalei, foarte aproape de sediul Parlamentului si la mica distanta de zona Unirea.

Primarul general interimar al Capitalei a spus ca exista discutii cu o serie de investitori straini pentru transformarea zonei Trafic Greu, din punct de vedere urbanistic. Cineva a cumparat mall-ul de la Pieptanari si a inceput sa-l faca. Exista, de asemenea, oameni de afaceri puternici, companii, care sa investeasca pe zona respectiva", a mai spus Murgeanu. Fabricile Vulcan, Inox si alte constructii industriale de aici se afla in proprietate privata, municipalitatea intampinand dificultati, in prezent, pentru o anumita linie arhitecturala a zonei. "Orasul are insa instrumente fiscale si instrumente urbanistice prin care sa oblige, la un moment dat, prin autoritatea publica, sa genereze dezvoltare, pentru a face zona compatibila cu locatia. Totusi este o zona situata la doi kilometri de Piata Unirii, la mai putin de cinci sute de metri de noua acropola a orasului, a precizat arhitectul-sef al Capitalei, Adrian Bold.

( sursa - atentie, articol din 2005, cand economia se pregatea sa decoleze!)

Ce s-a intamplat in realitate? Pai avem 2 mari castigatori si 2 mari pierzatori. Incepem cu castigatorii:

1. Speculatorii care au cumparat fabricile / terenurile cu bani putini pana in 2005 si au vandut in 2007 cu profit >100%

2. Colectorii de fiare vechi, in speta cel de sub balconul meu. Dinamica pretului mondial al fierului vechi nu a fost spectaculoasa - a crescut, a scazut, a avut un maxim in 2008, un minim in 2009, in prezent fiind aproximativ 350 euro/tona la poarta topitoriei (e de asemenea ok sa consideram acesta fiind un pret mediu pe ultimii vreo 5 ani). Cat ofereau colectorii pe kg de fier? 0.3ron in 2008 (~80euro/tona), 0.5 in 2009(~120eur/tona), 1.1ron in ultima parte a lui 2010(~250eur/tona), cam 0.9 zilele astea (~210eur/tona). E mai mult decat evident ca vorbim de profituri absolut incredibile in perioada demolarilor masive! Cum sa nu crezi zvonul urban ca firma de colectare e de fapt a unui individ bine pozitionat politic?

Iar pierzatorii:

1. Actualii proprietari ai terenurilor, oameni care le-au cumparat cu preturi intre 800 si 1500eur/mp, au ramas datori pe la banci cu sume de ordinul milioanelor de euro sau pur si simplu si-au depasit orice predictie de buget. Nu pot construi nimic fiindca nu pot vinde sau inchiria nici macar pentru a-si recupera pierderile, nu pot vinde terenul fiindca nicio proiectie cost-profit facuta de un eventual cumparator nu asigura faptul ca la acele preturi se poate justifica economic o investitie. Din acest status quo ramanem cu campuri virane abandonate, invadate de gunoaie.

2. Orasul in sine: de acolo au disparut locuri de munca si a ramas in urma un peisaj dezolant; iar primaria nu poate interveni fiindca nu are cadrul legal necesar, fiind terenuri private. Exproprierea e imposibila din cauza lipsei vreunei justificari de utilitate publica iar pretul pe care l-ar sugera un evaluator imobiliar ar fi de asemenea prohibitiv din cauza apropierii centrului. Deci ramanem cu ce avem... pe termen nedeterminat.

Strada comunista sau nu , am fost acolo cind s-a construit si este bine ca s-a facut . Din prima zi a fost folositoare iar acum nici nu ne putem imagina zona fara ea , ba mai mult deja ar fi nevoie de o largire si o reconfigurare a intersectiilor .
Daca initial , strada era marginita de o mare zona industriala , acum totul este intr-o negura urbanistica , nici-nici ...
Pe tot traseul ei sint scoase niste puz-uri , de la RAZOARE  pina la CONSTANTIN ISTRATI , si este vorba atit de constructii de locuinte cit si birouri , niste proiecte chiar impresionante . Mai mult de atit , noile constructii prevazute nu sint doar de fatada , la strada , ci intra chiar mai in interior , in zona Ferentari , spre exemplu , pina la strada DOINA si SPATARU PREDA .
Proiectele vorbesc de continuarea ei pe fostul traseu al caii ferate , pina la gara Progresul , dar se pare ca mai avem de asteptat . Continuarea ei ar insemna mult pt zona aceea si o revitalizare a zonei ar fi posibil . Din pacate criza a oprit totul .
Cred ca de trecutul ei , nu prea avem ce discuta , sperantele , da , sint mari . Se poate construi un mega bulevard care poate lega apoi tot ce exista in zona .

Din pacate, declaratiile triumfale ala d-lui Murgeanu cred ca aveau scopul foarte precis de a creea o bula imobiliara utila intereselor anumitor proprietari de terenuri ( numele Videanu va spune ceva? ). A venit criza care i-a linistit pe toti... Iar faimosul mall de pe Trafic Greu prevad ca va fi al doilea care da faliment in Bucuresti, dupa Bellu Mall !  

Locurile de munca ar fi disparut oricum, deoarece acele fabrici nu mai erau competitive. Singura varianta de a mentine acele fabrici ar fi fost investitiile masive de capital pt retehnologizare, dar tehnologia de ultima ora costa....
Oricum, chiar si asa, se vor crea destule locuri de munca la noile constructii ce se vor ridica. Sper din tot sufletul ca media de inaltime sa fie peste 50 de metrii (peste 14 etaje) la viitoarele cladiri.

GAC wrote:
Sper din tot sufletul ca media de inaltime sa fie peste 50 de metrii (peste 14 etaje) la viitoarele cladiri.

Si traficul suplimentar (mare) generat de acele cladiri cum va fi preluat de reteaua stradala existenta?

Şos. Progresului face faţă. Dar ce ne facem cu străzile perpendiculare pe ea (mai ales Bd. Timişoara, Cal. 13 Septembrie şi Cal. Rahovei)? Astea sunt blocate mereu, noroc că există linii de tramvai separate de trafic. Păcat că pe Cal. 13 Septembrie, acestea ruginesc degeaba, pentru că RATB îşi bate joc de zona aia, cu 173 şi 385 la 11 minute la ore de vârf (!) şi 47 la 20 de minute dimineaţa şi 33 (da, treizeci şi trei) la ora de vârf de după-amiaza.€

sss wrote:
.... Iar faimosul mall de pe Trafic Greu prevad ca va fi al doilea care da faliment in Bucuresti, dupa Bellu Mall !  

Liberty Center chiar are destui clienti... cred ca de vreo 10 ori mai multi decat City Mall. Intr-adevar City Mall a fost ceva in anii lui de glorie 2004-2006. Apoi cand au mai aparut multe alte mall-uri, destul de aproape de el (Liberty Center - Rahova sau recent Sun Plaza - Piata Sudului), acest mall aproape a murit. Pacat... preferam mai mult sa supravietuiasca City Mall-ul decat hidosenia numita mai nou Sun Plaza.    

Dr2005 wrote:
Şos. Progresului face faţă. Dar ce ne facem cu străzile perpendiculare pe ea (mai ales Bd. Timişoara, Cal. 13 Septembrie şi Cal. Rahovei)? Astea sunt blocate mereu, noroc că există linii de tramvai separate de trafic.

Exact la acelea ma refeream, fiindca in eventualitatea ca se vor dezvolta ansamble imobiliare in locul fabricilor comuniste e destul de usor de ghicit ca traficul suplimentar generat va trebui in principal sa "cada in spinarea" radialelor (adica arterele mentionate de tine). Si asta deoarece configuratia rutiera a orasului e in principal una radiala, ca spitele de bicicleta,  cu prea putine legaturi tangentiale intre diferitele "spite". Si evident, ca sa ajungi la maretele viitoare proiecte imobiliare din zona aia, venind din alte cartiere ale orasului, esti nevoit sa folosesti reteaua rutiera existenta, cu neajunsurile ei.

In cazul particular al Soselei Progresului, parerea mea este ca traficul pe aceasta artera este mentinut la un nivel rezonabil in prezent din cauza "dopului" de la Razoare intr-o parte (cred ca acolo e cea mai "nenorocita" intersectie din tot orasul) si intreruperea "brusca" precum elefantul fara coada in capatul celalalt, la dr. Istrate. Bineinteles, daca (si cand) se vor face pasajele de la Razoare si strapungerea Trafic Greu spre Gara Progresu pe aliniamentul caii ferate, atunci altfel se pune problema, dar pana atunci mai avem de asteptat. Si cred ca nu putin.

Traficul rezonabil de pe Progresului isi are explicatia in faptul ca deocamdata uneste "nimic" cu "nimic"; chiar si asa se formeaza cozi in zona intersectiilor, in special din cauza virajului dificil la stanga (care blocheaza o banda de circulatie) sau la dreapta (care presupune, in cazul uneia dintre directii, cedarea trecerii la tramvai). Solutia pe termen lung este o integrare mai profunda in reteaua stradala a orasului - nu ma refer numai la completarea inelului interior - ci si la constructia unor strazi noi pe campurile lasate in paragina. Cum ar arata un nou bulevard de la Sebastian din zona Kaufland prin curtea Vulcan, apoi prin fosta curte Inox, prelungindu-se prin actuala strada Gheorghieni pana in Uranusul largit si finalizat? Nu ar iesi Rahova muuult mai repede in oras si s-ar mai elibera 13 septembrie?

DanCld wrote:
Cum ar arata un nou bulevard de la Sebastian din zona Kaufland prin curtea Vulcan, apoi prin fosta curte Inox, prelungindu-se prin actuala strada Gheorghieni pana in Uranusul largit si finalizat? Nu ar iesi Rahova muuult mai repede in oras si s-ar mai elibera 13 septembrie?

Nu prea ar arata caci nu are sens . Doar pina in Sebastian ar genera mari conflicte si trafic sporit pe relatia dreapta / stinga la iesirea in Sebastian .
Daca se putea face un bulevard din strada Gheorghieni pina in Margeanului , si in viitor o largire a Margeanului , insemna ceva pentru trafic .  

O sa aduc in discutie cateva opinii generale despre piata imobiliara romaneasca ale lui Ilias Papageorgiadis; cred ca e foarte relevanta opinia unui presedinte de companie care se ocupa cu intermedierea tranzactiilor imobiliare pentru proiecte mari din sfera retail sau industrial (magazine mari de la marginea oraselor, depozite, hale, fabrici etc). Opiniile lui au un caracter suficient de general pentru a explica macar in parte status quo-ul de pe Trafic Greu; aparent numitorul comun este lacomia  

Criza oficiala in piata romaneasca de imobiliare a debutat in septembrie 2008, dar in realitate, piata era blocata cu multe luni inainte. De ce? Pentru ca aproape toti oamenii si-au pierdut mintile, solicitand sume nebunesti pentru care nimeni nu era dispus sa plateasca. Astazi, trei ani mai tazriu, remarcam faptul ca aceasta mentalitate nu s-a schimbat in mod deosebit. O mare parte a pietei (“actorii pietei”, proprietarii etc) asteapta doar o justificare favorabila pentru a incepe sa reia lucrurile practicate in trecut:  sa se joace, sa mareasca preturile fara limita, sa caute victime.

Mentalitatea nesanatoasa ne-a condus aici. Oamenii s-au lacomit atat de mult, incat doreau sa se asigure ca investitorul nu va avea nicio posibilitate sa faca profit in urma investitiei. Ei doreau sa ia chiar si profitul potential, asigurandu-se ca “nimeni nu va face profit de pe urma mea” (asa cum am auzit de sute de ori).

In momentul de fata, la fiecare sase luni ii vom vedea urmand intocmai aceeasi abordare: Incearca sa mareasca preturile proprietatilor, ignorand cererea slaba. Considera ca “perioada preturilor scazute este temporara si foarte curand lucrurile vor reveni la statutul anterior, avand clienti care cersesc pentru a cumpara o proprietate si ei jucand rol de “stapani ai jocului”.

( sursa )

Bonus - ce se intampla daca ai nevoie de o suprafata mare de teren care trebuie sa indeplineasca anumiti parametri (forma, vecinatati, acces la artere de penetratie) pe care trebuie sa o constitui prin achizitia de parcele de la mai multi proprietari; aproape inevitabil unul se va lacomi si va cere un pret suficient de mare incat sa blocheze toata afacerea, deci implicit toate celelalte achizitii de terenuri (convenite deja la pretul potrivit) precum si investitia finala. Si ne mai miram ca avem campuri virane care raman virane, cu tot ce presupune asta ( povestea aici )

Pentru ca si investitorii sunt fraieri. Ar trebui sa trimita pe altul, diametral opus fata de cei care vor sa cumpere. "Vreau si eu terenul asta, am un troleibuz donat de Tursib si un autobuz DAC si n'am unde sa le tin."
Cred ca aia vor fi mai curand dispusi sa vanda unuia care vrea sa-si aduca acolo o trotineta de pe care curg tablele, decat sa vanda alora cu investitia, asa de-al -ului sa nu faca aia profit de pe urma lui. Pe urma, vine tractorul, trage rabla si incepe lucrarea pe tot terenul. Eu asa as face, dar eu nu sunt expert in imobiliare.

Asa, l-am intrebat pe dl. Papageorgiadis ce crede despre demolarea fabricilor istorice si de ce majoritatea au ramas campuri virane. El zice ca vorbim de un cumul de factori:

*  Proprietarii care cer preturi mult prea mari. Prea multe fabrici nu au fost vandute intrucat proprietarii au cerut preturi mult prea mari;
   * Prea multe speculatii. Prea multi oameni au oferit aceste proprietati catre mii de potentiali investitori. Aproape toate au fost oferite cu marje de pret incredibile in timp ce o parte a mass media incerca sa ne convinga ca acestea sunt „o oportunitate unica”. In Grecia avem un proverb care spune ca „atunci cand auzi prea multi cocosi, soarele nu va aparea la timp” ...
   * Nesfarsite probleme urbanistice. Pentru unii ar putea sa para usor. „Cumperi un teren, obtii autorizatie, construiesti, vinzi, faci profit si te imbogatesti!”.  Vezi sa nu... Mergeti la primarie sa vedeti cat este de usor... Toate aceste zone pe care exista sau au existat fabrici au nevoie de PUZ-uri si aceste PUZ-uri trebuie sa treaca prin mai multe etape ce implica niste costuri uriase. Rezultatul? Unele dintre aceste zone au fost gata pentru constructii abia dupa ce criza a inceput...
   * Cercetari de piata gresite. Sunt cateva fabrici aflate in zone scumpe populate insa de clasa mijlocie. Insa de indata ce un dezvoltator a cumparat terenul la un pret absolut nebun (vezi mai sus) si consultantii l-au convins ca poate vinde la un pret mare, acesta a proiectat destinat celor cu bani si nu clasei mijlocii. Rezultatul a fost din nou un blocaj...

Concluzia mea: Marile fabrici au nevoie de investitii de zeci de milioane de euro. Aceste investitii au nevoie de:

   * Dezvoltatori puternici;
   * Consultanti / Arhitecti / Colaboratori seriosi;
   * Bancheri care sa aiba incredere in proiecte;
   * Autoritati cu dorinta de a sustine un progres sanatos;
   * O buna psihologie a pietei  .

Daca una din aceste 5 conditii nu este indeplinita, puteti uita de proiect...

Mircea G wrote:

DanCld wrote:
Cum ar arata un nou bulevard de la Sebastian din zona Kaufland prin curtea Vulcan, apoi prin fosta curte Inox, prelungindu-se prin actuala strada Gheorghieni pana in Uranusul largit si finalizat? Nu ar iesi Rahova muuult mai repede in oras si s-ar mai elibera 13 septembrie?

Nu prea ar arata caci nu are sens . Doar pina in Sebastian ar genera mari conflicte si trafic sporit pe relatia dreapta / stinga la iesirea in Sebastian .
Daca se putea face un bulevard din strada Gheorghieni pina in Margeanului , si in viitor o largire a Margeanului , insemna ceva pentru traficachment]

Daca mergem pe acest principiu ar trebui sa desfiintam o multime de strazi.De exemplu propun sa desfiintam intersectia de la Razoare deoarece nu poate prelua traficul.
Cartierul Rahova sufera intr-o scara mai mica de sindromul Drumul taberii.O zona rezidentiala inconjurata de zone industriale si doar cateva strazi de acces spre alte zone.Cateva strazi care sa taie aceste zone industriale ar fi utile.